Проблемы согласований при оформлении проведения переустройств и перепланировок жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах
Перепланировка — это изменения связанные со сменой конфигурацией помещений, изменением назначения помещений. Т.е. перепланировка подразумевает под собой снос или возведение стен, перегородок; устройство или заложение дверных проемов, арок, проходов; демонтаж, установка или перемещение сантехнического оборудования, плит. Все вышеперечисленное требует соответствующего согласования (узаконивания). То есть Вам необходимо узаконить перепланировку квартиры, если Вы затеяли, например, снести стенку.
Перепланировка нежилого помещения может предусматривать изменение расположения, метража, ликвидацию комнат относительно технической документации (поэтажных планов, экспликаций); устройство в стенах дверных (оконных) проемов либо заделка существующего дверного (оконного) проема; устройство антресольного этажа в целях увеличения площади торгового зала.
Главным признаком перепланировки нежилого помещения является улучшение его эксплуатационных качеств при сохранении функционального назначения, сохранения существующих схем инженерных и других коммуникаций (помещение офисного типа может улучшаться в рамках перепланировки только при сохранении офисного назначения; помещение торгового типа - только в торговых целях);
В случае переустройства помещения должны быть сохранены общие технико-экономические показатели в пределах габаритов объекта переустройства.
Оформление перепланировки.
Основным органом, регулирующим отношения по вопросам оформления перепланировки и переустройства жилых и нежилых помещений в жилых домах, является ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЖИЛИЩНАЯ ИНСПЕКЦИЯ ГОРОДА МОСКВЫ, созданная в 1991 году как структура исполнительной власти города.
Общий характер проведения согласования узаконивания перепланировки выглядит следующим образом:
- обращение собственника или его представителя в мосжилинспекцию о возможности проведения работ по перепланировке;
- определение состава и необходимости разработки проектной документации (дело в том что при «незначительных» изменениях разработка проектной документации не требуется);
- разработка проектной документации;
- согласование документации во всех надзорных органах (их количество может варьироваться от степени сложности работ);
- подача документов в мосжилинспекцию, получение распоряжения либо отказ.
Тематические документы (мосжилинспекции)
Самые встречающиеся случаи:
1) Весоответствие планов БТИ и реальной картины (планировки помещения);
2) Внесение обременений в свидетельство о собственности.
3) Нарушение нарушений строительных, пожарных, санитарных и иных норм.
4) Отсутствие правильно оформленной проектной документации.
В Приложении 2 к Постановлению Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. Постановления № 883-ПП от 15.11.2005 г. приведен перечень ограничений на мероприятия по переустройству и (или) перепланировке помещений в жилых домах.Не допускается переустройство помещений, при котором:
- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установлен-ном порядке к категории непригодных для проживания;
- затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
В жилых домах типовых серий не допускается:
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах- пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
Дополнительно запрещается:
- Не допускается размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Возможен только один вариант - устройство санузла в верхнем уровне над кухней в двухуровневых квартирах (п. 9.22 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные"). Ограничений по размещению других "влажных зон" - кухонь и постирочных - нет. Таким образом, располагать кухню можно в любом месте квартиры, за исключением площади под санузлами соседей сверху (при условии соблюдения норм освещенности и вентиляции). Расширение и перенос санузлов возможны только в пределах прилегающих вспомогательных помещений: коридоров, холлов, прихожих, кладовых и т. д. На месте комнат и кухонь их устраивать не разрешается.
- Нельзя закрывать доступ к оборудованию (вентилям, кранам и пр.) - п. 10.6 СНиП 31-01-2003, - а также устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях (п. 3.6 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).
- Не допускается устройство теплых полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления (пп. 5 п. 1 "Мероприятий по переустройству" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).
- Не разрешается установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме (п. 8.7 СНиП 31-01-2003, п. 3.43 МГСН 3.01-01 "Жилые здания").
- Запрещается перенос радиаторов в застекленные лоджии и балконы (пп. 3 п. 1 "Мероприятий по переустройству" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).
- Не допускается устройство непосредственного входа из спальни и кухни в санузел (ванную комнату) во всех квартирах, кроме элитных. Исключение - наличие другого помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла (п. 4.13 МГСН 3.01-01).
- Нельзя ликвидировать перегородку между комнатой и кухней, если последняя оснащена газовой плитой, особенно в однокомнатных квартирах. Помещения, оборудованные газовыми плитами, газовыми колонками и т. д., должны быть отделены от жилых комнат (п. 3.25 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 758-ПП от 02.11.2004 г. "Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда").
- Не разрешается проектировать жилые комнаты и кухни без непосредственного естественного освещения (п. 5.1 СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно- эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям").
- Не допускаются разборка (полная или частичная) межквартирных перегородок и устройство проемов в межквартирных стенах. Это возможно лишь при условии, что происходит объединение двух квартир (пп. 3 п. 2 "Мероприятий по перепланировке" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02. 2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).
- Запрещается "захватывать" чердак, подвал, часть межквартир-ного тамбура и т. д., так как в соответствии с Жилищным кодексом (ст. 36) они являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
6) В центральном административном округе Москвы необходимо получать разрешения Москомнаследие. Дело в том что есть объекты реконструировать и перестраивать которые категорически запрещено! И собственнику помещения целесообразно об этом узнать до проведения работ!
7) Юридические аспекты:
Тут возможно многое, но основное на что стоит обратить внимание ВСЕ собственники помещения должны дать письменное согласие на перепланировку и (или) переустройство. Это же относится и к общему имуществу (крыши, лестничные клетки, чердаки и подвалы)!
Однако стоит оговориться. Существует судебная практика по данному вопросу: где решения о признании общедолевой собственности были весьма различными. Дело в том что если право на собственность оформлено и узаконено и срок более 3х лет то доказать факт незаконного отъема практически невозможно.
8) Так же стоит отметить вопросы касающиеся согласования входных групп. На момент написания статьи порядок согласования не прописан, это означает что не возможно согласовать строительство лестницы для входа в помещение (например из квартиры сделать магазин можно, а согласовать вход нет)
9) Иногда возникают проблемы при согласовании наружных блоков кондиционеров. Так как для работ такого рода требуется разработка полного пакета документов. Соответственно стоимость согласования в разы превосходит стоимость самого оборудования.
Ну и напоследок хотелось бы отметить что при наличии такого большого количества трудностей целесообразно обращаться к компаниям занимающихся согласованием перепланировок и переустройств это оградит от нежелательных трудностей и сэкономит ваше время.